MoneyView: ‘Rentemiddeling is sigaar uit eigen doos’

MoneyView: ‘Rentemiddeling is sigaar uit eigen doos’

De maandlasten worden na rentemiddeling lager, maar de restschuld is aan het eind van de rentevaste periode hoger. Dat concludeert MoneyView na een analyse van de diverse methodes van rentemiddelen die de hypotheekbanken aan hun klanten bieden.

MoneyView stelt dat over een nieuwe renteperiode het mogelijk te behalen totale voordeel vaak klein is en in sommige gevallen zelfs negatief. “Maar de resterende duur van de huidige rentevaste periode heeft daar weinig invloed op. Bij ABN Amro, Florius en Rabobank is rentemiddeling in alle berekende gevallen ongunstig ten opzichte van het uitzitten van de huidige rentevaste periode. Bij ING, Obvion en SNS is in de berekende scenario’s wel voordeel te behalen, zij het gering.” ING heeft van alle onderzochte aanbieders de meest klantvriendelijke uitkomsten, aldus MoneyView.

Overwegen

 Rentemiddeling biedt op termijn nauwelijks voordeel en soms zelfs nadeel ten opzichte van het uitzitten van het huidige rentecontract, zegt MoneyView, mits de hypotheekrente niet (flink) gestegen is op het moment dat het huidige rentecontract verlopen is. “Wel zijn er op korte termijn lagere maandlasten te verwachten. Voor mensen die graag per direct die lagere maandlasten willen, een rentestijging vrezen en bij wie afkoop van het hypotheekcontract of oversluiten naar een andere geldverstrekker geen optie is, is rentemiddeling wellicht het overwegen waard”, aldus het onderzoeksbureau.

Lagere risicoklasse

MoneyView: “Een bijkomend voordeel van rentemiddeling bij lineaire en annuïtaire hypotheken is dat de lening daarmee ook direct in een lagere risicoklasse terecht kan komen. Doordat er bij beide hypotheeksvormen maandelijks wordt afgelost, neemt de oorspronkelijk hoofdsom gedurende de looptijd af. Op dit moment is het echter nog niet zo dat alle aanbieders maandelijks voor de klant controleren of de LTV zodanig is gedaald dat de risicoklasse en dus de rente kan worden verlaagd. Van de in het onderzoek meegenomen aanbieders wordt dit alleen door Obvion en Centraal Beheer (bij de Thuis Hypotheek) gedaan.”

Consumentenbond ontraadt rentemiddeling

De  Consumentenbond ontraadt rentemiddeling voor huiseigenaren die willen profiteren van de huidige lage hypotheekrentetarieven. Volgens de bond is  rentemiddeling bij vrijwel alle banken te duur. Alleen Obvion wijkt volgen de Consumentenbond van dit beeld af. 

De organisatie komt met haar advies nu Rabobank en  ABN Amro per 1 juli rentemiddeling gaan inzetten voor bestaande hypotheken. De bond adviseert huiseigenaren hier niet op in te gaan. “Het is te duur, er is op de korte termijn geen sterke rentestijging te verwachten, en om een slechts een rentevoordeel te halen, zadelen huizenbezitters zich voor langere tijd op met hogere lasten.”

Diverse banken boden de mogelijkheid van rentemiddeling al, en met uitzondering van Obvion zijn ze allemaal te duur.  ABN Amro en Rabobank zijn volgens de Consumentenbond nog duurder. Het grote nadeel van  de rentemiddeling bij Rabo is volgens de bond dat  het boetevrij aflossen bij verhuizen vervalt na rentemiddeling. “Daarmee is er het risico dat er een flinke boeterente volgt bij verhuizing. De andere banken kennen deze voorwaarde niet.”

De coöperatieve bank doet bovenop het nieuwe rentepercentage een opslag van 0,2%, onder meer als vergoeding voor de kosten voor het ‘herzien van renteverplichtingen op de kapitaalmarkt.’ De Consumentenbond hecht weinig waarde aan die uitleg. “Banken moeten hun renteverplichtingen echter voortdurend herzien. Bovendien profiteren zij van de ingreep als de rente de komende jaren laag blijft. ABN Amro en Florius rekenen zelfs én een boete-opslag én een vaste ‘rentebemiddelingsopslag’ van 0,2%.”

Boeterente nog ongunstiger
Banken hanteren  twee methoden bij rentemiddeling, de zuivere variant waarbij een gewogen gemiddelde wordt genomen van de rente die de klant nu betaalt en de actuele marktrente. “Dit doen Obvion en de Rabobank”, stelt de Consumentenbond vast. “De overige banken, waaronder ING en ABN Amro, berekenen een boeterente en smeren die uit over de nieuw gekozen looptijd. Dit pakt voor consumenten ongunstiger uit.”

Aflossingsvrije hypotheken

NVB waarschuwt consumenten voor ‘gevaren’ aflossingsvrije hypotheek

Huizenbezitters die een aflossingsvrije hypotheek hebben, doen er verstandig aan om nu al na te denken over het moment dat hun hypotheek afloopt. Daarvoor waarschuwt de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Klanten worden komende tijd actief benaderd door banken om ervoor te zorgen dat ze straks niet voor verrassingen komen te staan.

De NVB wijst erop dat het goed is om rekening te houden met een drietal ontwikkelingen. “Als de hypotheek verlengd kan worden, dan kunnen de maandlasten stijgen doordat bij een nieuwe hypotheek minimaal 50% moet worden afgelost. Ook het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek na 30 jaar en een eventuele inkomensdaling als gevolg van pensionering kunnen gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek en de mogelijkheid om die te verlengen.”

Tijdig anticiperen
De Nederlandsche Bank schat volgens de NVB dat ongeveer 35% van de Nederlandse huiseigenaren een hypotheek heeft die volledig aflossingsvrij is en niet gekoppeld is aan een vermogensopbouwproduct. In veel gevallen gaat het hier om mensen die als gevolg van de stijging van de huizenprijzen een flinke overwaarde hebben en dus niet snel in de problemen zullen komen. Maar er zijn ook huizenbezitters waarvan de hypotheek hoog is ten opzichte van de waarde van de woning en dan kan het verstandig zijn om nu al maatregelen te nemen, door bijvoorbeeld te besluiten om periodiek af te lossen of vermogen op te bouwen. Om er voor te zorgen dat klanten niet voor verrassingen komen te staan gaan banken klanten actief benaderen om de mogelijke gevolgen van het aflopen van de aflossingsvrije hypotheek in kaart te brengen. Op die manier kunnen woningbezitters zo nodig tijdig maatregelen nemen.

Financiële planning
Om de hierboven genoemde (mogelijke) effecten goed in beeld te krijgen is het maken van een financiële planning van groot belang. In een financiële planning zoals TMA Consultancy maakt krijgt u volledig inzicht in de situatie, doordat alle financiële zaken met elkaar in verband worden gebracht.

VvE levert koper appartement straks altijd extra lasten op

VvE levert koper appartement straks altijd extra lasten op

Kopers van een appartement moeten vanaf volgend jaar altijd rekening houden met een financiële bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) ook al is deze nu nog ‘slapend’. VvE’s zijn dan verplicht om voldoende geld beschikbaar hebben voor noodzakelijk onderhoud. Ook kan er sprake zijn van een lopende lening voor onderhoud die de koper dan naar rato moet overnemen. Dit blijkt uit een wetsvoorstel dat de ministers Blok (Wonen en Rijksdienst) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) naar de Tweede Kamer hebben gestuurd.

Uit onderzoek blijkt dat de helft van de VvE’s nu te weinig spaart voor het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud bij complexen en verloedering  in de  buurt. De appartementeneigenaren moeten daarom in het wetsvoorstel elk jaar minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementencomplex reserveren. Zij kunnen er ook voor kiezen geld te reserveren op basis van een gedegen meerjarig onderhoudsplan.

Extra lening
Het wetsvoorstel, dat naar verwachting per 1 januari 2017 in werking treedt, maakt ook concreter dat VvE’s een lening kunnen aangaan, bijvoorbeeld voor investeringen in energiebesparende maatregelen of onverwachte kosten. Ieder lid van de VvE is alleen hoofdelijk aansprakelijk voor zijn aandeel in de lening en bij verkoop gaat deze over naar de nieuwe eigenaar. De rente op de lening is onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Beste TMA Relatie,

Ik ken Arno Dolders al heel lang en lees graag zijn meningen over bepaalde zaken in de financiële wereld. Arno is  ook een graag aangehoorde spreker op vele bijeenkomsten.

Waarschijnlijk wordt ook u helemaal dol van de vele reclames van financiële instellingen die allemaal het beste met u voor hebben en u vooral willen laten geloven dat de klant alles zelf kan. Natuurlijk zijn die mensen er, maar nog veel meer mensen die dat niet kunnen. Vaak komt men daar helaas later pas achter.

Iedereen maakt uiteraard zijn of haar eigen keuzes, maar ik denk dat het wel goed is als de 'doe het zelver' op de hoogte is van de mogelijke consequenties en zijn beroep op bescherming.

Veel leesplezier toegewenst.

Hartelijke groet,

Patrick Betman

Daarom is onafhankelijk advies zo belangrijk voor u

Bij het oplossen van financiële vraagstukken is het overgrote deel van de Nederlanders gebaat bij het advies van een onafhankelijk adviseur. Dit geloof ik oprecht. Advies is echter niet verplicht. Kopen zonder advies wordt ook in de financiële sector gebruikelijker.

Kopen zonder advies
Net als alle online bedrijven proberen ook financiële instellingen consumenten te verlokken om zonder advies te kopen. Daarvoor gebruiken ze campagnes waarin een sfeer wordt neergezet van “modern”, “gemak”, “snel” en “voordelig”. Deze ontwikkeling zien we al een aantal jaren. Langzaam maar zeker wordt dit kopen zonder advies nu ook onderwerp in de rechtspraak. Dat dit onderwerp wordt in de rechtspraak, is geen diskwalificatie van deze methodiek van werken. Want laten we wel wezen: er is ook genoeg rechtspraak over onderwerpen waarbij adviseurs onvoldoende presteerden.

“Langzaam maar zeker wordt het kopen zonder advies nu ook onderwerp in de rechtspraak”

Hoe kijken rechters hiernaar?
De rechtspraak inzake dit kopen zonder advies is interessant, omdat het laat zien hoe deze aanbieders kijken naar hun klanten. Dat dit “anders” is dan in hun reclamecampagnes aan sfeer wordt neergezet, is wat men noemt een understatement. Een voorbeeld illustreert dit. Het voorbeeld betreft een recente uitspraak van Kifid. De betreffende consument heeft in het verleden zonder advies een hypothecair krediet gesloten. Het verwijt van de consument is, dat de kredietverstrekker hem een te ruime financiering heeft verstrekt. Los van de vraag of voor de klacht enig begrip kan worden opgebracht, is het verweer van de kredietverstrekker interessant. Ik citeer uit het verweer van de kredietverstrekker twee passages:

“Het had op de weg van de Consument gelegen om, indien hij niet bekend was met de eigenschappen en risico’s van de geldlening, zich te laten bijstaan door een adviseur, nadere vragen aan Aangeslotene te stellen, dan wel de geldlening niet af te nemen.” En: “Van Consument mocht worden verwacht dat hij moeite zou betrachten de eigenschappen en risico’s van de hem geoffreerde financiële producten te begrijpen. Consument heeft dit ook aan Aangeslotene verklaard.”

De schijnwerkelijkheid
De klacht van de consument werd, denk ik terecht, ongegrond verklaard. Maar niet op grond van het verweer. Dit verweer is interessant omdat het een schijnwerkelijkheid weergeeft:

U en ik weten dat de meeste consumenten de eigenschappen en risico’s van complexe producten niet begrijpen. Die onbekendheid gaat zo ver, dat ze zelfs met goede wil niet de vragen kunnen bedenken die ze eigenlijk zouden moeten stellen om het product wel goed te doorgronden. U en ik weten ook, dat de klant daarnaast helemaal geen zin heeft om zich in deze details te verdiepen. Hij zoekt toch gemak? Dat was toch wat die aanbieder zonder advies hem beloofde? Hoe eerlijk is het om eerst een mooie campagne te maken om de consument te stimuleren om zonder advies te kopen en vervolgens, nadat de consument positief is gestemd, van die zelfde klant te verwachten dat hij toch van de aankoop afziet, omdat hij beseft, dat hij toch eigenlijk advies moet hebben?

“Het inschakelen van een onafhankelijk adviseur is eigenlijk een soort verzekering in natura tegen eigen onkunde van de consument”

Adviseur voor onbewust onbekwame klant
Hoe anders is de situatie bij de onafhankelijk adviseur? Hierbij hebben rechters decennia gewerkt aan het beeld van de professioneel adviseur van wie de klant veel mag verwachten. Een adviseur die – ontdaan van alle nuances – de verplichting heeft om zich permanent in te spannen om de onbewust onbekwame klant te behoeden voor beslissingen die voor deze klant onverstandig zijn. Wanneer het dan toch voor de klant fout gaat, dan is het verweer van de adviseur in de geest van dat de klant dan zelf maar beter had moeten opletten, een vrij kansloos verweer. Zo bezien, is het inschakelen van een onafhankelijk adviseur eigenlijk een soort verzekering in natura tegen eigen onkunde van de consument. Waarbij het onzekere voorval is, dat de consument niet kan overzien, dat hij onkundig is en op welke momenten tijdens het aankoopproces die onkunde hem gaat schaden.

Citaten op poster
De citaten uit de juridische verweren van aanbieders die verkopen zonder advies zouden onafhankelijk adviseurs op posterformaat moeten uitvergroten en op hun kantoren moeten ophangen.

Met de pay-off: “Daarom is onafhankelijk financieel advies zo belangrijk voor u!”

Heeft u uw pensioen-inkomen in beeld?

Beste TMA relatie,

Voor velen is er ook nog eens de angst een product van de bank aangesmeerd te krijgen. Dat is natuurlijk het nadeel van naar een bank gaan, het blijven verkooporganisaties. Tip: weet in ieder geval waar u over beslist.

Groet, Patrick Betman
TMA Consultancy

ING: ‘Nederlanders stellen uitzoeken pensioen uit’

 

Bijna driekwart van de Nederlanders stelt het uitzoeken van zijn pensioen uit. Ook meer rendement vinden voor het spaargeld (68%) en het op een rij zetten van inkomsten en uitgaven (60%) wordt nogal eens uitgesteld. Financiële taken met een deadline, zoals belastingaangifte doen en rekeningen op tijd betalen, worden juist minder uitgesteld. Zo rapporteert ING op basis van onderzoek.

Slechts één op de drie Nederlanders komt direct in actie als ze erachter komen dat hun pensioen ontoereikend is, zo meldt ING. Overleg met hun financieel adviseur en geld opzij zetten worden genoemd als eerste acties om ervoor te zorgen dat het pensioen goed geregeld is.

Ruim vier op de tien ondervraagden doet niets, omdat ze niet weten wat ze moeten doen of andere zaken meer prioriteit geven. De helft van de ondervraagden met jonge kinderen komt direct in actie als hun vermogen straks ontoereikend is om de studie van kinderen te betalen. Een op de vijf zet dan direct geld opzij.

Ruim 20% is niet in de gelegenheid om iets te ondernemen om het pensioen aan te vullen of de studie van de kinderen te bekostigen omdat ze op dit moment niet over voldoende financiële middelen beschikken.

Marten van Garderen van het ING Economisch Bureau: ”Duidelijk is hoe lastig veel huishoudens het vinden om direct actie te ondernemen op financiële zaken die nog (ver) in de toekomst lijken te liggen, terwijl dit, op het moment dat de overheid zich verder terugtrekt, in toenemende mate van belang voor hen is.”

De vaakst genoemde reden om inkomsten en uitgaven niet op een rij te zetten is dat men het saai vindt (41%). Ook zijn er andere prioriteiten of heeft of maakt men geen tijd hiervoor.